मारिया मेलनिकोवा, एक सिटी प्लानर और बड़े रेजिडेंशियल एरियाज़ के बर्लिन काम्पीटिशन सेंटर के रिसर्चर, "नॉट जस्ट पैनल्स: जर्मन हाउसिंग इन मास हाउसिंग एरियाज़" अपनी आधिकारिक वेबसाइट masshousing.ru पर डाउनलोड के लिए उपलब्ध हैं।
हायर स्कूल ऑफ इकोनॉमिक्स द्वारा आयोजित पुस्तक की ऑनलाइन प्रस्तुति और चर्चा 16 दिसंबर, 2020 को 19:00 बजे होगी। विवरण यहाँ हैं।
पूर्वी जर्मनी में, निजीकृत आवास (3.5%) की हिस्सेदारी बहुत कम है, क्योंकि केवल व्यक्तिगत किराएदार 1000 € प्रति 1 मी² या उससे अधिक की कीमत पर पुनर्निमाण के बाद अपने अपार्टमेंट खरीदना चाहते थे। (बेनी, 2007, पृष्ठ 29)।
बड़े पैमाने पर निर्माण के युग के मकान लगभग एक ही समय में बनाए गए थे। इसलिए, एक साथ कई इमारतों की तकनीकी स्थिति को बहाल करना आवश्यक है। यह बड़े आवासीय विकास के क्षेत्रों के आगे के विकास के आयोजन में सबसे महत्वाकांक्षी और कठिन कार्यों में से एक है।
जर्मनी की ख़ासियत यह है कि पैनल क्षेत्रों में फंड का बड़ा हिस्सा बड़े मालिकों (हाउसिंग कंपनियों, सहकारी समितियों) का है। यह फंड नवीनीकरण प्रक्रिया के संगठन को सरल बनाता है। मालिकों के एक समुदाय के बजाय, एक इकाई, एक नियम के रूप में, वित्तीय रूप से स्थिर कार्य करती है। लेकिन जर्मनी में इमारतों के आधुनिकीकरण का एक और अभ्यास है - ऐतिहासिक क्वार्टरों में आवास स्टॉक का पुनर्निर्माण, जहां कई इमारतों में अपार्टमेंट निजी व्यक्तियों के स्वामित्व में हैं। ऐसे क्षेत्रों के साथ काम करने के लिए, विधायी स्तर पर, पुनर्निर्माण प्रक्रियाओं के साथ काम करने के लिए एक योजना बनाई गई है - स्वच्छता का क्षेत्र (जर्मन Sanierungsgebiet) और पुनर्वास की एजेंसी (जर्मन Sanierungsträger)। यह अनुभव रूस के लिए दिलचस्प हो सकता है।
राष्ट्रीय आवास स्टॉक का संरक्षण और आधुनिकीकरण जर्मन राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था के विकास के मुख्य कार्यों में से एक है। आवास स्टॉक केवल मालिकों की जिम्मेदारी नहीं है, राज्य एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। यह ऐसी स्थितियां बनाता है जिसमें मालिक अपनी इमारतों की तकनीकी स्थिति को सुधारने के लिए प्रभावी कार्रवाई कर सकते हैं।
आवास स्टॉक का संरक्षण और आधुनिकीकरण शहरी विकास अवधारणाओं के विकास में मुख्य विषयों में से एक है। शहर के अधिकारियों के लिए, यह कार्य अक्सर नए निर्माण की तुलना में अधिक महत्वपूर्ण है, क्योंकि आवास स्टॉक कमीशन के संकेतक, एक नियम के रूप में, शहर में मौजूदा अपार्टमेंट के 1% से अधिक नहीं है।
जर्मनी के फेडरल डेवलपमेंट बैंक KfW, इमारतों के ऊर्जा आधुनिकीकरण में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। 1990 के बाद से, बैंक ने पूर्वी जर्मनी के आवास स्टॉक में लगभग 68 बिलियन यूरो का निवेश किया है। इसने मालिकों (हाउसिंग कंपनियों, हाउसिंग कोऑपरेटिव्स, निवासियों के संघों) को 65% से अधिक हाउसिंग स्टॉक को पुनर्निर्मित करने की अनुमति दी, जिसमें मुख्य रूप से पैनल हाउस शामिल थे।
हम कम गुणवत्ता वाले आवास स्टॉक में रहने के लिए पर्याप्त समृद्ध नहीं हैं
एकजुट जर्मनी में, समाजवादी पैनल हाउसिंग स्टॉक को "अधूरा" माना जाता था। सबसे पहले, क्योंकि इसमें मुखौटा पर इन्सुलेशन की एक परत का अभाव था। बाहरी दीवारों पर वर्षा के निरंतर प्रभाव के कारण, सहायक संरचनाओं की तकनीकी स्थिति खराब हो गई। यह एक त्वरित और बड़े पैमाने पर पुनर्गठन के लिए तर्क बन गया।
BEEN प्रोजेक्ट के अनुसार, पैनल बिल्डिंग प्राथमिक गर्मी ऊर्जा को 40-50% (BEEN, 2007) से कम कर सकती हैं। बर्लिन में पैनल फंड के पुनर्निर्माण के दौरान, प्रति वर्ग 60 kWh प्राथमिक ऊर्जा के संकेतक को प्राप्त करना संभव था। प्रति वर्ष रहने की जगह मीटर, जो बर्लिन के लिए औसत से दो गुना कम (148 kWh प्रति वर्ग मीटर प्रति वर्ष) है।
पूर्वी यूरोप के देशों के बीच आवास नवीकरण के पैमाने में जर्मनी अग्रणी बना, क्योंकि इसमें आबादी की आय के लिए आवास और उपयोगिताओं की लागत का सबसे अच्छा अनुपात था।पूर्वी यूरोप के लिए IWO हाउसिंग इनिशिएटिव के अनुसार, धारावाहिक विकास में आवासीय भवनों की नवीकरण दर आज (IWO, 2018) 85% तक पहुंच गई है।
बर्लिन में इमारतों का नवीनीकरण
बर्लिन के बाहरी इलाके के जिले पूर्वी जर्मनी में बड़े पैमाने पर नवीनीकरण से गुजरने वाले पहले क्षेत्र थे। पहल शहर के अधिकारियों से हुई: 1992 में, बर्लिन सीनेट के आदेश से, "पैनल बिल्डिंगों का विश्वकोश" विकसित किया गया था। इसमें जीडीआर में औद्योगिक आवास निर्माण की सभी श्रृंखलाओं के आधुनिकीकरण के संभावित उपायों की सूची थी, जिसमें उनकी लागत की गणना की गई थी। बर्लिन में कई पायलट परियोजनाओं के कार्यान्वयन के माध्यम से सैद्धांतिक सिफारिशों को व्यवहार में परीक्षण किया गया है। इस काम के आधार पर, भवन मालिक और बैंक प्रतिनिधि आसानी से आधुनिकीकरण की लागत का अनुमान लगा सकते हैं।
1993 में बर्लिन सीनेट ने इमारतों के नवीनीकरण और आधुनिकीकरण का समर्थन करने के लिए एक कार्यक्रम शुरू किया। इस कार्यक्रम के अनुसार, मालिकों को पुनर्गठन के लिए आवश्यक अपने स्वयं के धन का 15% होना चाहिए था। तब वे KfW बैंक से ऋण के लिए आवेदन कर सकते थे। बर्लिन सीनेट ने भी अतिरिक्त सहायता प्रदान की। पूर्वी बर्लिन (270,000 अपार्टमेंट) में सभी पैनल भवनों के नवीनीकरण को 10 वर्षों के भीतर पूरा करने की योजना थी (दिविग्नेउ, 2010)। एक अपार्टमेंट के लिए औसत निवेश 20,000 € (Benn, 2007, पृष्ठ 85) था।
वित्तीय सहायता प्राप्त करने के लिए स्वामित्व महत्वपूर्ण नहीं था। बेशक, संगठनात्मक दृष्टिकोण से, बड़ी हाउसिंग कंपनियों और सहकारी समितियों के लिए आधुनिकीकरण करना आसान होगा। लेकिन ऐसी इमारतें भी जिनमें अपार्टमेंट निजी मालिकों के थे, इन कार्यक्रमों में समान शर्तों पर भाग ले सकते थे।
जर्मनी में बड़े पैमाने पर नवीनीकरण के उपायों को व्यक्तिगत भवनों के लिए नहीं किया गया था, लेकिन इस पूरे क्षेत्र में। बड़े मालिकों ने प्रत्येक तिमाही के लिए निवेश की आवश्यकता की गणना की और पुनर्गठन के लिए समय सारिणी योजनाओं का विकास किया। 1989 में हेलर्सडॉर्फ जिले, बर्लिन में आवास स्टॉक की स्थिति और 1990 के मध्य में आधुनिकीकरण की पहली लहर के बाद। इसने बर्लिन सरकार को सहायता कार्यक्रम (दिविग्नेउ, 2010) के लिए क्षेत्रीय बजट व्यय की योजना बनाने की अनुमति दी।
आधुनिकीकरण उपायों की लागत-प्रभावशीलता और ऊर्जा दक्षता उपायों के विवेकपूर्ण अनुप्रयोग बड़े पैमाने पर बचाव कार्यक्रम के विकास में मुख्य मानदंड थे।
कई क्षेत्रों में, निवासियों को फिर से बसाने के बिना, नवीनीकरण किया गया था। इस वजह से, निर्माण के संगठन के लिए विशेष आवश्यकताएं उत्पन्न हुईं। निवासियों से कम से कम शिकायतों के साथ काम करने की प्रमुख आवश्यकता है। इसके लिए, एक विशेष सलाहकार ने निर्माण स्थल पर काम किया, जो वास्तविक समय में निर्माण कार्य के बारे में सभी सवालों के जवाब दे सकता था। हाउसिंग कंपनियों ने कई फर्मों को एक साथ काम करने के लिए आकर्षित किया। सभी अनुबंधों में एक शर्त थी: यदि कोई फर्म अपने दायित्वों को पूरा करने में विफल रहती है, तो दूसरा उन्हें पूरा करेगा, अतिरिक्त काम पर। इसलिए उन्होंने किरायेदारों को गारंटी दी कि सभी काम समय पर पूरे होंगे। इसके अलावा, प्राथमिकता काम की गुणवत्ता को नियंत्रित करना था - मालिक के प्रतिनिधियों ने दैनिक आधार पर सभी छिपे हुए काम का दस्तावेजीकरण किया।
हीटिंग, जल निकासी और वेंटिलेशन सिस्टम के आधुनिकीकरण का मतलब था अपार्टमेंट के अंदर अतिरिक्त काम, इसके बाद बाथरूम और रसोई की मरम्मत। ये काम भी बिना पुनर्वास के किए गए थे। पूर्वनिर्मित संरचनाओं के उपयोग के लिए एक अपार्टमेंट के अंदर काम केवल 5 दिनों तक चला। विभिन्न मंजिलों पर काम राइजर द्वारा सिंक्रनाइज़ किया गया था, जो निवासियों को सीढ़ी पर अपने पड़ोसियों के बाथरूम और रसोई का उपयोग करने की अनुमति देता था।
बड़े पैमाने पर नवीकरण के उपायों ने आवास स्टॉक को आधुनिक तकनीकी आवश्यकताओं में लाना और उपयोगिताओं की लागत को आधे से अधिक कम करना संभव बना दिया। वर्तमान में, इमारतों का नवीनीकरण इतनी मात्रा में नहीं किया जाता है।मालिक दीर्घकालिक 30-वर्षीय आधुनिकीकरण कार्यक्रमों के आधार पर काम करते हैं, और प्रत्येक घटना के आर्थिक प्रभाव की सावधानीपूर्वक गणना की जाती है।
रेट्रोफिटिंग में किस प्रकार की इमारतें सबसे प्रभावी हैं?
जर्मन पुनर्वास अनुभव से पता चलता है कि वित्तीय दृष्टिकोण से, यह पांच-मंजिला इमारतों के पुनर्निर्माण के लिए सबसे प्रभावी है, बशर्ते कि लिफ्ट बनाने की कोई आवश्यकता नहीं है। चूंकि लिफ्ट सीमित गतिशीलता वाले लोगों के लिए आवश्यक हैं, इसलिए उनके निर्माण के लिए वित्तीय सहायता विशेष कार्यक्रमों के फंड के माध्यम से अतिरिक्त रूप से प्राप्त की जा सकती है। 10 कहानियों से ऊपर की इमारतों को पुनर्निर्मित करना अधिक कठिन है क्योंकि यह महंगी और तकनीकी रूप से कठिन है। हालांकि, जर्मनी को ऊंची इमारतों के ऊर्जा आधुनिकीकरण में अनुभव है। अक्सर ऐसी परियोजनाओं में, केवल कुछ प्रकार के कार्य किए जाते हैं जो निवासियों के लिए फायदेमंद होते हैं और प्रभावी होते हैं।
मौजूदा अपार्टमेंट लेआउट और मंजिलों की संख्या को बनाए रखते हुए अधिकांश इमारतों का आधुनिकीकरण किया गया है। अपार्टमेंट की योजनाओं में बदलाव के साथ व्यक्तिगत परियोजनाएं, ऊपरी मंजिलों का निराकरण मालिकों की कीमत पर या "सिटी रिकंस्ट्रक्शन ईस्ट" कार्यक्रम की कीमत पर किया गया। लेकिन ये अलग-थलग मामले थे। पायलट परियोजनाओं से पता चला है कि एक इमारत को पूरी तरह से ध्वस्त करना और एक नया, छोटा और आधुनिक मानकों के अनुरूप बनाना आसान है।
सुपरस्ट्रक्चर फ़्लोर वाले प्रोजेक्ट सरल आधुनिकीकरण से अधिक कठिन हैं, क्योंकि यह संरचनाओं को मजबूत करने और इमारत में इंजीनियरिंग बुनियादी ढांचे को अद्यतन करने के लिए आवश्यक है। वे उन क्षेत्रों में लागू किए जाते हैं जहां आवास की उच्च मांग है, और शहरों के बाहरी इलाके में क्षेत्र अक्सर ऐसे नहीं होते हैं। हालांकि, एक सुपरस्ट्रक्चर और एनेक्स किए गए वर्गों के साथ समाधान दिलचस्प हो सकता है जब किसी इमारत की ऊपरी मंजिलों को न्यूनतम लागत पर एलेवेटर एक्सेस के साथ प्रदान करना आवश्यक होता है। सबसे पहले, लिफ्ट शाफ्ट भवन के संलग्न भाग में रखी गई है। फिर इमारत खुद बनाई जाती है और ऊपरी मंजिलों पर अपार्टमेंट तक पहुंचने के लिए इमारतों के पुराने और नए हिस्सों के बीच गलियारों के माध्यम से प्रदान किया जाता है।
आज आवास के आधुनिकीकरण के क्षेत्र में क्या हो रहा है
21 वीं सदी की शुरुआत में, जर्मनी ने "हरी" अर्थव्यवस्था को सक्रिय रूप से विकसित करना शुरू किया। आवासीय क्षेत्र में ऊर्जा दक्षता का बहुत महत्व है। 2002 के बाद से, "ऊर्जा बचत पर विनियमन - EnEV" विधायी स्तर पर प्रभावी रहा है। इस प्रावधान के obl 9 के अनुसार, भवन के पुनर्निर्माण के दौरान हीटिंग सिस्टम के आधुनिकीकरण के उपायों को लागू करने के लिए मालिकों का दायित्व है। प्रति वर्ष अपार्टमेंट क्षेत्र के प्रति वर्ग मीटर कम से कम 100 kWh की ऊर्जा खपत में कमी।) (बेनी, 2007)।
पैरामीटर "प्राथमिक ऊर्जा की खपत" के अलावा, "ऊर्जा की बचत पर विनियमन" में एक महत्वपूर्ण भूमिका "गर्मी के नुकसान के संचरण गुणांक" द्वारा निभाई जाती है। यह पूरी इमारत के लिफाफे में औसत गर्मी के नुकसान को दर्शाता है। कानून इन मापदंडों के लिए अधिकतम स्वीकार्य मूल्य निर्धारित करता है। हालांकि, KfW ने उच्च ऊर्जा दक्षता दर (100 से कम, 85, 70 k, 55 kWh प्राथमिक ऊर्जा प्रति वर्ग मीटर अपार्टमेंट क्षेत्र प्रति वर्ष) की खपत दर वाली इमारतों को प्रोत्साहित करने के लिए कई समर्थन विकल्प विकसित किए हैं। ऊर्जा दक्षता सूचक जितना बेहतर होगा, ऋण चुकौती के लिए संभावित सब्सिडी की मात्रा उतनी ही अधिक होगी (IWO, 2018)।
दूसरे देशों में क्या होता है?
आवास में ऊर्जा दक्षता में सुधार का लक्ष्य यूरोपीय संघ की नीति में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। 2005 से 2007 तक अंतर्राज्यीय परियोजना "हाउसिंग स्टॉक में बाल्टिक एनर्जी सेविंग नेटवर्क" (बेनी) को लागू किया गया था। इसका लक्ष्य बाल्टिक क्षेत्र के देशों (लिथुआनिया, लातविया, एस्टोनिया और पोलैंड) में ऊर्जा कुशल इमारत रेट्रोफिट के लिए रणनीति और उपकरण विकसित करना था। इस प्रकार, एस्टोनिया और लिथुआनिया में निजी मालिकों की हिस्सेदारी बहुत अधिक है (96% और 97%)। सोवियत संघ के पतन के बाद आवास का निजीकरण व्यावहारिक रूप से नि: शुल्क था (मूल्य निजीकरण प्रमाण पत्र / वाउचर के साथ भुगतान किया जा सकता है)। यह सब रूस (BEEN, 2007) की स्थिति के समान है।
परियोजना इस सवाल के जवाब की तलाश में थी कि क्या इन देशों में इमारतों के बड़े पैमाने पर नवीनीकरण के अनुभव को दोहराना संभव है, जैसा कि पूर्वी जर्मनी में हुआ था। विशेषज्ञों ने कानून का विश्लेषण किया, अर्थव्यवस्था की स्थिति और बाल्टिक देशों, पोलैंड और जर्मनी में आवास और सांप्रदायिक सेवाओं की तुलना में। उन्होंने पुनर्गठन की लागत का भी अनुमान लगाया और इसके लिए भुगतान करने के लिए मालिकों की वित्तीय क्षमताओं की गणना की। 2007 के रूप में बाल्टिक देशों में ऋण की उच्च लागत और कम आय के कारण (बीईएन परियोजना की शुरुआत का वर्ष), बड़े पैमाने पर पुनर्वास कार्यक्रमों को लागू करना अभी तक संभव नहीं हो पाया है। केवल अमीर मालिक ही अपने घर को अपग्रेड कर सकते थे। लेकिन मुक्त निजीकरण के बाद, घर के निवासियों की संरचना, एक नियम के रूप में, मिश्रित थी।
परियोजना के परिणामस्वरूप, एक सिफारिश की गई थी कि बड़े पैमाने पर पुनर्गठन को दीर्घकालिक सस्ते ऋण के साथ वित्तपोषित किया जा सकता है, जो कि राज्य के स्वामित्व वाले बैंकों में कम ब्याज दरों की कीमत पर प्रदान किए जाते हैं। बजट सब्सिडी के माध्यम से प्रतिशत को और कम किया जा सकता है। अपार्टमेंट ऋण की अदायगी की गारंटी देता है - अन्यथा बैंक इसे ले जाएगा। हालांकि, कम आय वाले परिवारों का समर्थन करने के लिए उपकरण विकसित करना अनिवार्य है। एक महत्वपूर्ण शर्त एक व्यापक पुनर्गठन करने की आवश्यकता है। चरण-दर-चरण गतिविधियों या उनके सहज संयोजनों को समर्थन का विषय नहीं होना चाहिए।
एक वैकल्पिक वित्तपोषण तंत्र "अनुबंध" है। इस मामले में, निवेशक (उदाहरण के लिए, एक निर्माण कंपनी) घर के मालिकों को अपने स्वयं के खर्च पर परिकल्पित ऊर्जा बचत उपायों के पूरे पैकेज को लागू करने की पेशकश करता है। इस मामले में, मालिकों के समुदाय को ऋण चुकाने की चिंता करने की आवश्यकता नहीं है, ऋण चुकौती की गारंटी प्रदान करता है। निवेशक को केवल एक समझौते पर हस्ताक्षर करने की आवश्यकता होती है जिसमें अपार्टमेंट के मालिक हर महीने एक निश्चित राशि का भुगतान करते हैं जो काम के लिए किया जाता है (उदाहरण के लिए, 20 साल के लिए प्रति माह प्रति अपार्टमेंट 15 यूरो)।
बर्लिन में पूर्वी यूरोप पहल में आवास के न्यासी बोर्ड के सदस्य थॉमस जेंकी के अनुसार: इसके बाद के प्रबंधन के लिए तंत्र”। अब मुख्य समस्या यह है कि जिन गृहस्वामियों के पास अपने घरों में ऊर्जा-कुशल उन्नयन के लिए भुगतान करने की क्षमता है, वे असुरक्षित गृहस्वामियों की सहमति पर निर्भर हैं जो नवीकरण की लागत का भुगतान करने में असमर्थ हैं, भले ही वे (यानित्सकी, 2011) चाहते थे।
एस्तोनिया
एस्टोनिया में, 96% इमारतों का निजी स्वामित्व है। 1961 और 1990 के बीच निर्मित अपार्टमेंट इमारतों में लगभग 60% निवासी रहते हैं।
एस्टोनिया में इमारतों के आधुनिकीकरण की प्रक्रिया 2000 के दशक में शुरू हुई। वित्तीय संस्थान ऋण जारी करने में रुचि रखते थे, और घर के मालिकों के सबसे सक्रिय और विलायक संघ उन्हें प्राप्त कर सकते थे। 2001 में स्थापित वित्तीय एजेंसी KredEx ने निजी बैंकों (Leetmaa, 2018) से ऋण प्राप्त करने के लिए मालिक संघों को गारंटी प्रदान की।
2009 में, KredEx परिक्रामी कोष यूरोपीय क्षेत्रीय विकास कोष, ऊर्जा कुशल भवन रेट्रोफिट्स को बढ़ावा देने के लिए एक कोष के सहयोग से बनाया गया था। इस कोष के निर्माण के लिए धन्यवाद, एस्टोनिया में ऋण, ऋण गारंटी और अनुदान के संयोजन के आधार पर एक अधिक पर्याप्त सहायता प्रणाली दिखाई दी है। कोई भी घर, जहां पुनर्निर्माण के बाद, ऊर्जा की खपत 20-30% कम हो जाती है, वित्तपोषण के लिए आवेदन कर सकते हैं। KredEx 4% की औसत ब्याज दर के साथ 20 साल के ऋण प्रदान करता है। मालिकों को 15% धनराशि प्रदान करनी चाहिए (यह उनके स्वयं के धन या अन्य बैंकों से ऋण हो सकते हैं)।
स्वामी संघ कुछ ऊर्जा दक्षता मानकों की उपलब्धि और विशेष तकनीकी समाधानों के उपयोग के आधार पर, आधुनिकीकरण कार्य की लागत के 15 से 35% की राशि में KredEx से अनुदान के लिए भी आवेदन कर सकता है (उदाहरण के लिए, एक गर्मी वसूली) प्रणाली)। 2010 से 2014 की अवधि में, 663 भवनों (1.9 मिलियन वर्ग मीटर) को KredEx (कुर्नित्सकी, 2018) के समर्थन के साथ आधुनिक बनाया गया था। 2015 के बाद से, अनुदान प्राप्त करने के लिए इमारतों के वेंटिलेशन की आवश्यकताओं को समायोजित किया गया है। 2015 से 2019 तक अन्य 400 भवनों के नवीनीकरण परियोजनाओं को वित्तपोषित किया गया।
बाद की श्रृंखला के घरों में, उच्च-गुणवत्ता वाले तीन-परत पैनलों का उपयोग किया गया था, जिन्हें अतिरिक्त इन्सुलेशन की आवश्यकता नहीं थी। इसलिए, व्यापक नवीकरण उपायों में मुखौटा का दृश्य परिवर्तन शामिल नहीं था, इसलिए विशुद्ध रूप से सौंदर्य समाधान पर पैसा बर्बाद नहीं करना था।
लिथुआनिया
लिथुआनिया में, 97% इमारतों का निजी स्वामित्व है।
लिथुआनिया में अपार्टमेंट इमारतों के आधुनिकीकरण का कार्यक्रम 2005 से मौजूद है। इसमें कम ब्याज वाले ऋण (20 साल के लिए ऋण, पहले 5 वर्षों के लिए 3% निर्धारित) के माध्यम से भवन के ऊर्जा पुनर्वास का वित्तपोषण शामिल है। ऋण चुकौती भुगतान आधुनिकीकरण (मुख्य रूप से हीटिंग के लिए) के बाद उपयोगिता बिलों में कमी के लगभग बराबर है। इस प्रकार, कार्यक्रम यह सुनिश्चित करना चाहता है कि निवासियों के पास अतिरिक्त वित्तीय बोझ न हो।
कार्यक्रम में परियोजना प्रबंधन की लागत, परियोजना प्रलेखन के विकास और निर्माण कार्य की गुणवत्ता नियंत्रण को कवर करने के लिए कई बजट सब्सिडी भी प्रदान की जाती है। 2012 के बाद से, भवन निर्माण में निवेश के लिए अनुदान सहायता की व्यवस्था है (सभी के लिए लागत का 30%, कम-आय वाले परिवारों के लिए 100%)। इसका उपयोग भवन के एक प्रमुख नवीनीकरण को करने की योजना बनाने वाले मालिकों के संघों द्वारा किया जा सकता है।
2013 से, कार्यक्रम में एक दूसरा मॉडल दिखाई दिया, जिसमें नगरपालिकाओं की सक्रिय भागीदारी शामिल है। शहर एक परियोजना प्रशासक नियुक्त करता है और घर के मालिकों के लिए एक निवेश परियोजना भी तैयार करता है। मालिकों द्वारा भवन के आधुनिकीकरण की योजना पर सहमति के बाद, प्रशासक उधार धन लेता है, निविदा प्रक्रियाओं का आयोजन करता है, सभी उपायों और वित्तीय प्रबंधन के कार्यान्वयन के लिए जिम्मेदार है। कार्यक्रम में 80% परियोजनाएं नगरपालिका द्वारा नियुक्त प्रशासकों द्वारा प्रबंधित की जाती हैं (स्माइदिज़नास, 2018)। यदि कम आय वाले मालिक आधुनिकीकरण के लिए सहमत नहीं होते हैं, तो वे उपयोगिता संसाधनों के भुगतान के लिए सब्सिडी से वंचित होते हैं।
किए गए परिवर्तनों ने कार्यक्रम के आकर्षण को बढ़ा दिया है - 2019 के अंत तक, 2,176 सुविधाओं का पुनर्निर्माण किया गया; अन्य 421 घर आधुनिकीकरण की प्रक्रिया में हैं।
कार्यक्रम को आवासीय ऊर्जा दक्षता एजेंसी (बीटा) द्वारा प्रशासित किया जाता है। उनकी जिम्मेदारियों में कार्यक्रम में भाग लेने वाली इमारतों के आधुनिकीकरण के लिए परियोजनाओं को मंजूरी देना, साथ ही साथ सभी चरणों में कार्यान्वयन प्रक्रिया की निगरानी करना शामिल है। 2015 से, बीटा, पूर्वी यूरोपीय हाउसिंग इनिशिएटिव (IWO) के समर्थन के साथ, आवासीय क्षेत्र और पड़ोस के व्यापक नवीकरण के लिए एक मॉडल खोजने के उद्देश्य से "लिथुआनिया में शहरी क्षेत्रों के ऊर्जा कुशल नवीनीकरण" परियोजना को लागू कर रहा है। वे आवासीय क्षेत्रों के एकीकृत ऊर्जा कुशल आधुनिकीकरण के क्षेत्र में नगरपालिका कर्मचारियों के लिए एक प्रशिक्षण कार्यक्रम भी लागू कर रहे हैं।
लातविया
लातविया में, निजी मालिकों की हिस्सेदारी 85% है। 1941 और 1992 के बीच निर्मित लगभग 95% इमारतों को कम ऊर्जा दक्षता और पिछले समय में आवश्यक रखरखाव के उपायों की कमी के कारण व्यापक नवीकरण की आवश्यकता है (जोर्लिंग, 2018, पी। 1)।
2009 में, लातविया सरकार ने, यूरोपीय क्षेत्रीय विकास कोष के साथ मिलकर, बहु-अपार्टमेंट आवासीय भवनों के हीट इंसुलेशन का सुधार शुरू किया।
2015 से, ALTUM लातविया में काम कर रहा है - एक राज्य वित्तीय विकास संस्थान, जिसे अर्थव्यवस्था मंत्रालय और वित्त मंत्रालय के समर्थन के साथ बनाया गया है। ALTUM मल्टी-अपार्टमेंट आवासीय भवनों की ऊर्जा दक्षता में सुधार करने के लिए एक कार्यक्रम लागू कर रहा है। मालिक आधुनिकीकरण के लिए तकनीकी दस्तावेज के साथ ALTUM प्रदान करते हैं, और मालिकों के एक संघ को दीर्घकालिक (20 साल तक) ऋण जारी करने के लिए बैंकों को गारंटी देता है। 2016 में, लातिनी बाल्टिक ऊर्जा दक्षता सुविधा (LABEEF) की स्थापना ऊर्जा सेवा अनुबंधों (जोर्लिंग, 2018) के आधार पर ऊर्जा कुशल नवीनीकरण को लागू करने वाली कंपनियों की सहायता के लिए की गई थी।
2018 तक, लगभग 740 भवन आधुनिकीकरण परियोजनाएं पूरी हो चुकी हैं (लात्विया में कुल - 53 हजार अपार्टमेंट इमारतें) (ब्लम्बर, 2018)।
बाल्टिक देशों के अनुभव से प्रमुख takeaways
बाल्टिक देशों के परिणामों से पता चला कि फंड का आधुनिकीकरण, जहां सभी अपार्टमेंट निजी स्वामित्व में हैं, संभव है।हालांकि, इसके लिए ऐसी परिस्थितियों की आवश्यकता होती है, जिसके तहत मालिक सबसे प्रभावी ढंग से कार्य कर सकते हैं। इमारतों के आधुनिकीकरण का समर्थन करने के लिए एक कार्य प्रणाली का गठन कम समय में नहीं किया जा सकता है। मालिक संघों को कैसे कार्यक्रम के लिए प्रतिक्रिया दे रहे हैं निगरानी करने की आवश्यकता है, और धन तंत्र को सुधारने की आवश्यकता है। यह ठीक वही प्रक्रिया है जो पिछले दो दशकों में बाल्टिक देशों में हो रही है।
इन देशों के अनुभव से पता चलता है कि ऊर्जा आधुनिकीकरण कार्यक्रम आर्थिक दृष्टि से राज्य के लिए फायदेमंद है, क्योंकि नई कंपनियां प्रकट होती हैं, बजट वृद्धि के लिए नौकरी और कर भुगतान करती हैं।
बाल्टिक देशों में पुनर्वास की संभावनाओं पर शोध रिपोर्टों में उल्लेखित समस्याओं में से एक आवासीय जर्मनी की छोटी संख्या और पूर्वी जर्मनी की तुलना में एक छोटी आबादी है। यह स्थिर और स्वतंत्र वित्तीय संस्थानों के गठन और आधुनिकीकरण की उच्च दर प्राप्त करने की संभावना को बाधित करता है। जर्मनी में, शुरू में, आधुनिकीकरण कार्यक्रम में एक महत्वपूर्ण राशि का निवेश किया जा सकता था, क्योंकि कई ऐसे थे जो परियोजनाओं को लागू करना चाहते थे। बाद की परियोजनाओं को उन धन के साथ वित्तपोषित किया गया था जो ऋण चुकौती (जोर्लिंग, 2018) के रूप में प्राप्त हुए थे। इस संबंध में, रूस बड़े पैमाने पर पुनर्गठन के लिए अधिक आशाजनक है।
यूरोपीय संघ के देशों के लिए, इमारतों को आधुनिक बनाने के लिए प्रोत्साहन अर्थव्यवस्था की ऊर्जा दक्षता में सुधार करना, ऊर्जा निर्यात और पर्यावरणीय प्रभावों पर निर्भरता कम करना है। रूस में, ये मुद्दे एजेंडे में नहीं हैं। लेकिन सोवियत काल के आवासीय भवनों की गुणवत्ता हर समय बिगड़ रही है। ऊफ़ा शहर में आवास स्टॉक के सर्वेक्षणों के अनुसार, 60-70% पैनल भवनों के लिए परेशानी मुक्त संचालन की अवधि केवल 15 वर्ष है (सामोफिव, 2018)। इसके बाद, दीवार पैनलों के हिस्से के ढहने का खतरा हो सकता है, जो इमारतों की सहायक संरचनाएं हैं। उन्हें संरक्षित करने के लिए, व्यापक पुनर्गठन उपायों को पूरा करना आवश्यक है। Facades के थर्मल इन्सुलेशन दीवार संरचनाओं की वार्षिक ठंड और विगलन की प्रक्रिया को रोक देगा, जिसके कारण उनकी स्थिति खराब हो जाती है। रूस में आज, वित्तीय सहायता के काम करने वाले उपकरणों के साथ बहु-अपार्टमेंट इमारतों के नवीनीकरण का एक बड़े पैमाने पर कार्यक्रम की आवश्यकता है।
पुनर्गठन को व्यवस्थित करने के लिए एक पेशेवर प्रबंधक की आवश्यकता है
IWO के विशेषज्ञ बताते हैं कि समाजवादी देशों में निजी स्वामित्व वाले समुदाय अक्सर इमारतों की ऊर्जा की वापसी के लिए अक्षम होते हैं। पुनर्गठन मालिकों के लिए कई जोखिमों के साथ एक जटिल प्रक्रिया है। पहले चरणों में पहले से ही वित्तीय लागतों की आवश्यकता होती है। लेकिन एक ही समय में, यह अभी तक स्पष्ट नहीं है कि क्या परिणाम प्राप्त करना संभव होगा। किसी भी स्तर पर एक गलती (अवधारणा, डिजाइन, निर्माण कार्य) इस तथ्य को जन्म दे सकती है कि पुनर्वास के उद्देश्यों को प्राप्त नहीं किया जाएगा।
इसीलिए भवन निर्माण का मुद्दा केवल वित्तपोषण का मामला नहीं है। मालिक समुदाय को संगठनात्मक समर्थन की आवश्यकता है।
इमारत के नवीनीकरण के संगठन में निम्नलिखित चरण शामिल हैं (स्मेदेसिनास, 2018):
• भवन नवीकरण की अवधारणा की तैयारी;
• मालिकों की एक सामान्य बैठक आयोजित करना और पुनर्गठन पर निर्णय लेना;
• परियोजना प्रलेखन के विकास के लिए एक निविदा रखना;
• परियोजना प्रलेखन की तैयारी की प्रक्रिया का समर्थन;
• निर्माण कार्य के लिए निविदा रखना;
• काम का वित्तपोषण (ऋण प्राप्त करना, अनुदान के लिए आवेदन करना);
• निर्माण कार्यों का नियंत्रण और स्वीकृति।
उदाहरण के लिए, जैसा कि ऊपर वर्णित है, लिथुआनिया में कार्यक्रम में भाग लेने वाले घरों की संख्या में वृद्धि हुई जब वे एक बाहरी प्रबंधक (स्माइदिज़ेनस, 2018) नियुक्त करने लगे। एक अन्य महत्वपूर्ण तंत्र अनुदान के माध्यम से परियोजना प्रशासन की लागत को कवर करने की क्षमता थी।
जर्मनी में आवासीय क्षेत्रों के लिए नवीनीकरण एजेंसियां
नवीनीकरण की प्रक्रिया तब और जटिल हो जाती है जब यह न केवल एक इमारत के लिए, बल्कि कई ब्लॉकों या समग्र रूप से आवासीय क्षेत्र के क्षेत्र में आता है।इस मामले में, बड़ी संख्या में प्रतिभागियों के हितों को सिंक्रनाइज़ करना आवश्यक है, साथ ही साथ कई समानांतर प्रक्रियाएं निर्धारित की जाती हैं।
जर्मनी में, इन समस्याओं को हल करने के लिए एक "पुनर्गठन क्षेत्र" उपकरण है। बिल्डिंग कोड में इसके नियमों को सुनिश्चित किया गया है। क्षेत्र को यह दर्जा देने का निर्णय नगर प्रशासन द्वारा किया जाता है। शहर फिर एक स्वतंत्र कंपनी किराए पर लेता है - "पुनर्गठन एजेंसी"। इसके कार्यों में इमारतों और मैदानों के आधुनिकीकरण के लिए समन्वय योजनाएं शामिल हैं। उन मालिकों के लिए यह आसान है जो परियोजना पर सहमत होने और तरजीही ऋण और सब्सिडी प्राप्त करने के लिए विकसित योजना के आधार पर आधुनिकीकरण की प्रक्रिया में भाग लेते हैं।
साइट पर काम करने वाली निर्माण कंपनियों के साथ रिफर्बिशन्स एजेंसियों को संबद्ध नहीं किया जाना चाहिए। यह कानून में निहित एक महत्वपूर्ण शर्त है। यह गारंटी देता है कि परियोजना के कार्यान्वयन के दौरान निवासियों के हित बिल्डरों के हितों पर हावी होंगे।
"स्वच्छता एजेंसी" (जर्मन: Sanierungsträger) निम्नलिखित कार्य करता है:
• "स्वच्छता क्षेत्र" (जर्मन: Sanierungsgebiete) के लिए एक सामान्य परिवर्तन योजना विकसित करता है;
• सार्वजनिक चर्चा का आयोजन करता है और सभी हितधारकों के साथ योजना पर सहमत होता है;
• निजी और सार्वजनिक निवेश का समन्वय करता है;
• बजट से वित्तपोषित गतिविधियों के कार्यान्वयन के लिए जिम्मेदार है;
• परियोजना के कार्यान्वयन में मालिकों को शामिल करता है;
• मालिकों की समुदायों को आवश्यकतानुसार (अतिरिक्त लागत पर) रेट्रोफिट्स के निर्माण की व्यवस्था करने में सहायता करता है।
निधि के तकनीकी नवीकरण के साथ नए प्रकार की संपत्ति का परिचय
मल्टी-अपार्टमेंट इमारतों में निजी स्वामित्व की व्यापकता लंबी अवधि में आवास स्टॉक की तकनीकी स्थिति को बनाए रखने के लिए एक चुनौती है। स्वामित्व समुदाय जो एक निश्चित चरण में सफल रहे हैं, अब से 10 साल बाद, जब अगले चरणों की आवश्यकता होती है, उतना प्रभावी नहीं हो सकता है। संयुक्त कार्रवाई के लिए सामाजिक विषमता एक और बाधा बन रही है। समस्या यह है कि "जो मालिक अपने घरों के आधुनिकीकरण के लिए इच्छुक और सक्षम हैं वे कानूनी रूप से कम आय वाले मालिकों की सहमति पर निर्भर हैं" (बेनी, 2007)। यह पूरे देश के आर्थिक विकास को नकारात्मक रूप से प्रभावित करता है।
इसलिए, यह सोचने के लिए आवश्यक है कि सामूहिक आवास विकास के क्षेत्रों में स्वामित्व के वैकल्पिक रूपों को कैसे पेश किया जाए: सहकारी समितियां और आवास कंपनियां, जो लंबी अवधि में अधिक कुशलता से काम कर सकती हैं।
90 के दशक में जर्मनी में। सामूहिक आवास विकास के क्षेत्रों में नई आवास सहकारी समितियों के निर्माण के लिए प्रोत्साहन यह था कि वे फंड को आधुनिक बनाने के लिए अतिरिक्त धन पर भरोसा कर सकते हैं। एक समान परिदृश्य रूस में महसूस किया जा सकता है।
हाउसिंग कंपनियों के स्वामित्व में हाउसिंग स्टॉक के हिस्से का हस्तांतरण उस समय हो सकता है जब क्षेत्र पर इमारतों की तकनीकी स्थिति न्यूनतम स्वीकार्य मूल्य तक पहुंच जाती है, और मालिक इसे संरक्षित करने के लिए कुछ भी करने के लिए तैयार नहीं हैं। फिर, फंड को नवीनीकृत करने की प्रक्रिया में, संपत्ति का प्रकार बदल सकता है - कुछ मालिक किरायेदार बन सकते हैं, और तकनीकी स्थिति की बहाली आवास कंपनी की कीमत पर होगी।
बेशक, ये केवल काल्पनिक परिदृश्य हैं। लेकिन उन्हें ध्यान में रखा जाना चाहिए। इन तंत्रों के आवेदन में सावधानीपूर्वक विश्लेषण, कानूनी स्थितियों का अनुकूलन आवश्यक है। इसके अलावा, पूरे देश की आवास नीति के समायोजन की आवश्यकता होगी। अगर हम रूस के बारे में बात करते हैं, तो सबसे पहले, मुफ्त निजीकरण को रोका जाना चाहिए और मौजूदा आवास स्टॉक के संरक्षण पर अधिक ध्यान देना चाहिए।
एनबी: मारिया मेलनिकोवा के शोध के लिए एक ग्रंथ सूची उनकी पुस्तक में पाई जा सकती है।
